- 築年 2007年春
- 間取り 1K×6戸
- 木造2階建て 延べ床面積 150平米
- 購入価格 3,800万円 （4,000万を指値）
- 表面利回り 9%
- 融資期間25年 金利2.2%（変動金利）
- 情報取得元 アットホーム （ネット掲載）
- 入居者 学生、サラリーマン
銀行から融資を受けてアパート購入を目指す！
一棟目の戸建てを購入したものの、思うような収入にたどり着くのはいつなのか・・・シミュレーションしながら悶々とする日々を過ごしていました。年間1,000万円のキャッシュフローを得るには、はじめに買った200万円の戸建てなら「30棟」必要な計算です。現金買いなら6,000万円以上かかります。当然そんなお金はありません。
そこで戦略を「一戸建て現金買い」から「融資を受け、耐用年数越えの木造高利回りアパート狙い」に拡大し、毎日アットホーム中心に物件をチェックするようになりました。
しかしながら、なかなか買えない日々が続いたのです。探していた物件の条件は
- 価格は3,000万円以下
- 満室時の利回り１５％以上
- 築年数は30年以内
出てくるのは自宅からかなり遠方だったり、ごくたまに出る2,000万円～3,000万円程度の駅チカ立地・高利回り物件（ただし空室多し）などは少々状態が悪くても速攻買付が入りさらわれてしまいます。
さらに融資を受けようと銀行に電話してもなかなかアポがとれません。面会できても、耐用年数切れ、空室が多い物件には融資がつかず玉砕する日々を過ごしていました。頼みの綱と思われた日本政策金融公庫からも、サラリーマンであること、経験不足ということで融資を断られました。
そこで方針を切り替え、銀行はオリックス銀行に絞り、利回りはそこそこでも、はじめからある程度融資の可能性のある物件を持ち込むようにしました。
年収700万を超えのサラリーマンにおすすめ！我らが「オリックス銀行」！
オリックス銀行は、銀行なのですが預金口座がありません。立ち位置としては「ノンバンク」のような銀行です。特徴は、とにかく審査が早い！これは、サラリーマンという属性の信頼（与信）を使った「アパートローン」という商品があるから。
- 一都三県、近畿圏（大阪府、兵庫県、京都府、滋賀県、奈良県、和歌山県）、名古屋、福岡なら融資可能
- 木造・軽量鉄骨なら（40年ー築年数）、重量鉄骨なら（45年ー築年数）、RCなら（55年ー築年数）で融資が可能
- 年収700万円以上、融資可能金額は年収の10倍程度まで
探しているタイミングでたまたま自宅近くに現れた利回り9%、築14年のアパートを持ち込んでみたところ、あっさり融資の仮審査が通過。打診した翌日という超ハイスピードの回答で驚きました。
金利は2%台で、私の条件ではフルローンも可能だが、自己資金5%または自己資金10%を入れることで別の金利を提示されました。
はじめての一棟アパート！運営してみた結果
はやくアパート運営をしてみたい、という気持ちが高まり、当初買いたいと思っていた価格帯より高く、利回りも低いものの、満室時のキャッシュフローが約100万という基準をぎりぎり満たしていたため購入に踏み切りました。
実際に運営してみてわかった気になる点は以下の通りです。
・ワンルームなので入退去が多い 5月に空いた部屋の入居に4か月かかった
・6室の為、１室空くと影響が大きい
・そろそろ大規模修繕の時期に差し掛かっている
まずはアパートオーナーになれてうれしい反面、キャッシュフローが想定するほど残らない現実を突きつけれました。
次回こそは、当初買いたかった「キャッシュフロー重視」の物件を買わなくては・・・。
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