- 築年 1962年春
- 間取り 5K
- 木造2階建て 延べ床面積 91平米
- 購入価格 200万円 （取得費用は別途）
- 情報取得元 不動産ジャパン （ネット掲載）
- 入居者 生活保護の方 月額家賃3.5万円
リフォーム済みで手間要らずの物件！
少しマニアックな不動産ポータルサイト「不動産ジャパン」で発見、早速内見申し込み。田舎とはいえ最寄り駅から5分、公共の施設が徒歩圏内にあり便利。過去に内見で酷いボロ家をいろいろ見ていたので、クロス張替まで済まされた物件はかなりきれいに映りました。DIYは苦手なため、すぐに貸せる状態にあるのはありがたい。あまり迷わず、満額200万円で内見の翌日買付を入れました。現金での購入です。
”変態物件”の理由！再建築不可＆トイレが屋外
この物件は、判断基準によってはスルーすべき”変態物件”です。この物件の難点は以下の2点です。
- 再建築不可
- トイレが屋外（玄関の正面の小屋にトイレが設置されている）
道路に建物が2m以上接しておらず、この物件は再建築できる要件を満たしていません。いわゆる旗のような形をした土地「旗竿地」です。このような物件を買って大丈夫でしょうか？
もうひとつの問題点は「トイレが屋外」。トイレに行くために、寒い冬の日であっても玄関を出なくてはいけません。ただし、洋式の水洗タイプなので使い勝手は悪くないです。
結論としては、再建築不可、トイレが屋外だからこそ、この値段なのだと思います。しかしながら表面利回りも20%以上とれており、何よりも金額が低いのでリスクもそんなに高くありません。
トイレや水回りを改装するとこの家賃では貸せません。こちらも、この広さ＆家賃とトレードオフの関係と考えています。
生活保護の方の入居が決定！
空室の状態で購入しましたが、購入後2週間で仲介さんが生活保護の方を客付けしてくれました。家賃は市町村から直接管理会社に振り込まれ安心。今後突発的な修繕があるかもしれませんが、いまのところまずまず手堅い投資となりました。
意外と高額！！火災保険に注意！
管理は客付けしてくれた不動産会社にお任せしています。管理費は家賃が安いので8%と若干高額です。また注意しなくてはいけないのが、「火災保険」と「地震保険」。月額で3,600円程度かかっています。最近は天候不順が多く、毎年保険料が上昇しているので注意が必要です。
表面は21%ですが、これらの費用に取得時の経費等を考慮すると、最終的な利回りは12%程度となります。
投資としての出口は？
比較的広い間取りで、入居者の方には喜んでもらっており、長く住んでもらえるのではと予感しています。このように入居者さんがついている状態で、仮に表面利回り15%程度で売却できれば280万円です。立地がそこそこ良いので、いまのところ大事に所有しようと思っています。
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